早期退職のための不動産投資　メリットとリスクと失敗しない始め方

サラリーマンを早期退職するために
経済的に自立するには、不動産投資は
やらなけばならない投資の一つです。

この記事では、サラリーマンを対象に
①不動産投資を始めるメリットは？
②不動産投資のリスクは？
③不動産投資のはどうやって始めれば失敗しない？
という疑問に答えることを目指します。

私の経験から、
よくある不動産投資の罠についても紹介します。

皆さんの参考になれば幸いです。

1 早期退職のために不動産投資をするメリット
2 早期退職のための不動産投資のリスク
3 早期退職のための不動産投資の失敗しない始め方
4 まとめ

早期退職のために不動産投資をするメリット

サラリーマンの不動産投資には、
大きく３つの経済的メリットがあります。
①家賃収入
②地価上昇によるキャピタルゲイン
③事業化による償却費、経費の控除

各メリットについて、詳しく説明します。

家賃収入

借りてくれる人がいる限り、毎月安定して
入ってくる家賃は、経済的な安心感を
もたらしてくれます。

サラリーマンであれば、生活費は給料で賄い、
家賃をiDeCoなどの積み立て投資で廻して、
更にお金を増やすことが可能になります。

家賃収入は、サラリーマンの更なる投資資金の
源泉となってくれます。

価値上昇によるキャピタルゲイン

不動産はマネーと違い、その存在場所にも
価値があります。また、その場所の価値は
時と共に変動します。

将来発展する場所に不動産を持てば、
発展後の不動産の値上がりが期待できます。

日本の不動産価値もアジアの発展途上国
ほどではありませんが、リーマンショック
による底を打ってから、不動産価値は徐々に
上昇しています。

日本の不動産価値の推移は
こちら→国土交通省　不動産価値指数データ

特にマンションの上昇が顕著で、
私の所有しているマンションも、購入から
７年以上経過していますが、その価格は
購入時の２５％以上上昇しています。

日本では、キャピタルゲインは望めないと
よく言われますが、そんなことはありません。

上記国土交通省のデータによれば、
地価や物件価格が上昇している場所は結構
たくさんありますので、私のように
キャピタルゲインを得ている方は相当数
いる筈です。

事業化による償却費、経費の控除

不動産事業を個人事業として登録し
青色申告すれば、事業規模小なら10万円まで
事業規模大なら60万円までまでの収益と
不動産の償却費や不動産事業に掛かった
経費を所得から控除することができます。

もし、不動産事業の所得が赤字になっても
サラリーマンの給与所得から赤字分を
引くことになり、会社で源泉徴収されていた
税金の一部が戻ってきますので、赤字額が
縮小されることになります。

早期退職のための不動産投資のリスク

サラリーマンの不動産投資には、
大きく４つのリスクがあります。

このリスクをよく理解し、
賢く回避しなければなりません。

①賃貸需要のない不動産に投資すると、
　家賃を安くしないと借り手がつかず、
　毎月の収支が赤字となる

②ローンで不動産投資資金を調達した場合、
　返済金の負担が大きいと、毎月の収支が
　赤字となる

③大規模修繕が必要な不動産を購入すると
　修繕費がかさみ収支が赤字となる

④管理会社に管理を任せる場合、
　管理会社が利益追求のため、借主、貸主
　に不利になるよう行動することがある。

これらのリスクを回避する方法が、そのまま
不動産投資の失敗しない始め方になります。

早期退職のための不動産投資の失敗しない始め方

２人に１人が大家さん
不動産投資の学校

サラリーマンが不動産投資に失敗しない
条件は、シンプルに上に挙げたリスクの
裏返しである以下４つを守ることです。

①よく知っている場所で良い場所を選ぶ
②ローンの金額、期間を最小限にする
③極力築浅、評判の良い施工会社
④良い管理会社に管理をお願いする

一つ一つ詳しく説明します。

良く知っている場所で良い場所を選ぶ

不動産投資で失敗しないためには、
まず第一に、良い場所の物件を選ぶことが
必要です。

’良い場所は高いし、皆が知っていて競争が
激しくて買えない。’

と思われるかもしれませんが、
皆が知らない良い場所というのもあるのです。

それを見つけるためには、
よくWebサイトにある賃貸需要ヒートマップ
（→こちら）で調べるだけでは不十分です。

皆さんが良く知っている地域で探すことです。
子供のころから知り尽くしている地元とか、
自分が今生活している場所の近くとか。

そういうところで、皆さんが
’ここに家があったら住んでもよいかな’
或いは、
’ここだったら、こういう人が住みたがるな’
と想像できる場所に不動産を持つのです。

不動産は出会いです。
すぐに見つからなくても、焦りは禁物です。
何度も足を運んだり、不動産屋さんの意見も
聞いて、じっくり探しましょう。

狙っている良い場所で物件に出会えたら、
初めて値段交渉です。

マンション物件相場は、多くのサイトに
情報があるので、相場を知ってから不動産屋
さんと交渉することになります。家賃相場も
判りますので、利回りもすぐ計算できます。

私はここをよく使います
→マンションレビュー

戸建ての場合は、

土地価格＝路線価/0.8＊平米数
国税庁路線価→こちら

建物価格＝新築価格＊築年数/耐用年数

で世間一般での価値がおおよそ計算できます
ので、その金額をベースに交渉してゆくと
よいと思います。

ローンの金額、期間を最小限にする

二番目に大事なのが、不動産購入の
資金を極力自力調達することです。

サラリーマンで貯蓄をして、
投資用不動産資金が貯まるまで待つのです。

銀行から融資を受けるということは、
投資にレバレッジをかけるということです。
初心者がいきなりレバレッジをかけた投資
をしてリスクを負うべきではありません。

また、ローンというのは金貸し事業です。
あなたの事業に金貸し事業の人が関われば
その関わった人に儲けを持っていかれます。

あなたが不動産事業で利益を確保するには、
ローンをする場合、そのローンを勘案した
利回りが高く競争率も高い不動産を
探さなくてはならないことになります。

不動産投資に関する本やブログには、
サラリーマンの特性を利用して、不動産
購入資金全額の銀行融資を引っ張る
フルローンなどが紹介されています。

しかしこれは、充分キャリアを積んだ
プロ級の方なら良いでしょうが、
サラリーマンの副業として不動産投資を
これから始める人の方法ではありません。

また、ローンを抱えることは、
サラリーマン早期退職を遅らせる
手枷足枷となります。

どうしてもローンが必要な場合でも、
期間を最短とするべきです

皆さんが、サラリーマン早期退職のために
副業として不動産投資をするなら、
その早期退職時期までにローンを完済する
期間に留めるべきだと思います。

私の場合は、不動産購入にローンを
組んだことはありません。
持ち家も投資用物件も全てキャッシュです。

極力築浅、評判の良い施工会社

不動産投資でのまとまった支出は、
物件の修理、修繕代が主なものとなります。

これが、水回りや屋根などの部位だと
かなりの出費を覚悟しなければなりません。

一方、
これから不動産投資を始めるサラリーマン
には、築古物件の劣化度合や施工の良し悪し
を見極める能力はありません。

従って、世間で信頼されている施工会社の
施工物件でできるだけ築浅の物件を探す
のが賢明です。また、新築マンションなら、
劣化は当分心配する必要がありません。

新築マンションについては、
多くの不動産投資関連情報で、
’新築プレミアムが２０％ぐらいついていて
その分の価値がすぐ下がる’
となっていますが、そうとも限りません。

販売業者が完売を目指して売り急いでいる
場合、値引きをしていることもあります。
また、場所が良ければ値上がりします。

付近の同等のマンション価格相場を調べて、
提案価格が妥当なら買えばよいと思います。

私は、不動産投資でそのような
新築マンションを買いました。

今では、購入時の２５％以上値上がりし、
家賃収入も入り続け、私のサラリーマン
早期退職のための重要な収入源です。
（’２２年末にサラリーマン卒業しました。
いまでは、私の貴重な固定収入です。）

良い管理会社を選ぶ

サラリーマンの副業として不動産投資をする
場合、自分で管理をするのが大変なので
管理を管理会社に頼むのが普通です。

但し、管理会社が自分の会社の利益を追求
するあまり、貸主と借主の不利になるような
契約をさりげなく提案してきたりする場合が
あります。

実例を挙げると、契約更新料があります。
私は貸主としても借主としても被害に
会いそうになった経験があります。

＜実例＞
・借主に契約更新時に更新料を突然要求
・貸主に対して、以下の契約変更を要求
　’法律の変更があり管理会社の実務負担が
　増えるので、管理料を値上げしたい。
　貸主の負担を増やしたくないので、
　貸主から契約更新料として取り、
　その分を管理会社の値上げ分とする

契約更新料が必要か否かは、
最初の賃貸契約時に決めておくものです。
契約更新時に突然要求してはいけません。

逆に、これをされることにより、貸主と
借主の信頼関係は大きく損なわれ、貸主に
とっては、借主が退去して空き室になって
しまうリスクがあります。

しかし、管理会社にとっては、今の借主が
退去し、次の借主を見つける業務を実施する
方が、より多くのお金を儲けるチャンスに
なるのです。借主が契約更新料を払っても
借主が退去しても、どちらに転んでも
管理会社だけが儲かるやり方なのです。

このような、
貸主や借主の知識不足につけこみ
儲けようとする不動産関連会社は結構
実在していると思います。

そんな管理会社に寄生されると、
どんどん儲けを吸い取られてしまします。

自分の味方になってくれる、win-winの
関係を築ける管理会社さんを
見つけることが不可欠です。